三方协商促进实施国际劳工标准公约

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　　随着房地产市场的发展，二手房市场日趋火热。与一手房相比，二手房在价格和地理位置方面有独特优势，而且可供选择的区域、户型较多，所以越来越受到购房者的青睐。但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在一定的风险，笔者结合自身工作实际，对二手房买卖合同中可能存在的风险进行梳理，并就如何规避提出建议。

　　一、二手房买卖合同可能存在的风险

　　（一）房屋买卖合同遗漏必要主体。一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。

　　（二）房屋买卖合同主体不合法。现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。

　　（三）房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

　　1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。

　　2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

　　3．买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。

　　（四）故意规避税收。现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。

　　1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。

　　2.延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。

　　3.虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。

　　二、二手房买卖合同风险的规避

　　目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的最佳方法就是依法、诚实履行合同，切勿耍小聪明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”。

　　一是确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

　　二是确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。

　　三是明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。

　　四是及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。


　　（作者单位：江苏省宿迁市宿豫区人民法院）
国务院办公厅


国务院办公厅转发国家计委关于城市轨道交通设备国产化实施意见的通知
国务院办公厅




国家计委《关于城市轨道交通设备国产化的实施意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


（国家计委 一九九九年二月九日）


90年代以来，为缓解城市交通拥挤状况，改善城市环境，减少空气污染，提高人民生活质量，一些大中城市相继提出建设轨道交通项目。但由于城市轨道交通项目建设周期长、投资大，特别是其设备主要依靠进口，价格昂贵，致使建设造价畸高，地方财力难以承受，制约了城市轨道
交通产业的发展。根据国务院关于加快实施城市轨道交通设备国产化的指示精神，国家计委会同铁道部、建设部、信息产业部、国家机械工业局和中国国际工程咨询公司组织专家进行了调查研究，结合城市经济发展水平、国内制造业的现状以及部分拟建设轨道交通项目城市的具体情况，提
出城市轨道交通设备国产化实施意见如下：
一、为规范城市轨道交通建设，建立起适合我国国情的城市轨道交通标准化体系，推进城市轨道交通设备国产化，国家计委、建设部要尽快颁布《城市轨道交通建设标准》和一些相关标准，各地的城市轨道交通建设和国产化工作必须按照标准实施。
二、各地建设城市轨道交通项目，应根据本地区经济发展、人口、道路状况以及资金落实情况，本着量力而行、经济实用、安全可靠的原则，选择与自身经济实力相适应的设备和建设方案，防止盲目攀比、追求奢华。
三、城市轨道交通项目，无论使用何种建设资金，其全部轨道车辆和机电设备的平均国产化率要确保不低于70％。城市轨道交通设备国产化工作的重点是轨道车辆和信号系统。为充分利用国内现有生产能力，避免重复建设，对轨道车辆的总装、牵引传动与控制系统、铝合金车体材料
以及信号系统生产厂，国家将组织专家评议推荐，择优定点。项目业主单位使用上述领域的设备，应在国家定点企业范围内采取邀请招标的方式采购，其余机电设备原则上通过国内市场招标采购。
四、严格城市轨道交通项目的基建程序管理。从1999年起，国家将批准条件成熟的城市启动轨道交通项目。新上城市轨道交通项目，其项目建议书、可行性研究报告以及开工报告，必须上报国家计委审查后报国务院审批，并以国产化率目标作为审批立项的首要条件。未经批准，各
地一律不得对外开展实质性工作。项目单位上报的可行性研究报告，需包括进口设备清单和利用外资方案。有关部门要根据国家批准的可行性研究报告办理有关手续。
各地区、各部门不得擅自审批城市轨道车辆、牵引传动与控制系统、铝合金车体材料、信号系统领域的项目。上述领域的建设项目（含外商独资、中外合资、中外合作经营项目），不论限额以上或限额以下，一律报经国家计委审查或审批。
五、地方人民政府要严格按照国家批准的可行性研究报告审查扩初设计，并将审查意见报送国家计委和建设部备案；国家计委和建设部如有异议，须在半个月内将意见函复地方人民政府。外经贸部门根据国家批准的可行性研究报告中的国产化方案，审查进口设备。
六、为促进城市轨道交通设备国产化的顺利实施，国家将组织专家对城市轨道交通项目的车辆和机电设备进行国产化考核，对达到国产化目标的项目，可考虑给予适当的鼓励政策，引导地方积极采用国产设备。凡经批准的城市轨道交通项目，可考虑给予适当的鼓励政策，引导地方积极
采用国产设备。凡经批准的城市轨道交通项目，所需的建设资金，国家将优先考虑安排国外优惠贷款或向国内银行推荐安排外汇贷款；对国内自主开发、引进技术消化吸收的项目，在高技术产业化实施中，国家将列入专项计划并给予适当的资助。
七、城市轨道交通设备国产化工作由国家计委会同铁道部、建设部、信息产业部、国家机械工业局、中国国际工程咨询公司等部门和单位制定具体实施方案并组织实施。



1999年2月28日