国家知识产权局公告第六十四号

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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


本文所反映的问题十分重大，这是我国废旧原料再利用的再生资源和循环经济发展的大问题。党和国务院都将发展循环经济、再生资源产业作为国家战略，并鼓励支持该领域中小企业的发展。而对外国供货商在数量上采取限制措施，这是与国家战略相背离的，这直接造成原料成本的加大，造成我国制造业企业的不振和衰退。

我国经济能否有增长点？能否使制造业恢复和振兴？能否解决大比例的失业？能否保证社会稳定？这是执权的政府部门要首先负责考虑的大问题。

本人建议并急切呼吁全国人大环资委和全国政协：

1、尽快修改“循环经济法”及其配套法规。

2、在法律法规中规定政府行政审批事项，审批程序及审批规范化。

国家质检总局于2009年11月实施的，对外国供货商和国内收货人进行审批和监管的法规《进口可用作原料的固体废物检验检疫监督管理办法》及细则（在WTO备案），在工作中出现了很多问题。这些问题主要包括：

1、办法及细则十分笼统，很多实际操作问题都没有规定。

2、审批监管不规范，随意改变“办法及细则”的规定。

3、繁琐的程序使公务员经常出现错误（如应寄给英国的文件却寄给了台湾）。

4、审批没有时间限制，很多外国企业等1年半甚至2年，随意性非常大。

5、审核“专家”（替换了《行政许可法》中专家 的概念），其实都是地方局的公务

员。他们的工作没有连续性，一家外国企业遭到4次拒绝，是因为4次分别由4

个专家审核，分别提出了4个不同的理由。

6、表明形式的ISO认证造成很多弊病，使外国企业付出很大的成本。

7、造成了很多腐败的机会。

这些问题都有典型案例证明。

这些问题都直接造成我国制造企业原料成本的加大，

一、审批程序不科学，审核“专家”缺乏基本法律知识，评审随意性太大

不科学、繁琐且自相矛盾的审批程序令外国公司付出超乎正常的成本，文件审核专家都是不定期从各地方局临时抽调来帮忙的。如果不符合再重新提交，这就需要3个月后，那么上次审核的专家已离开北京，下一次审核又会遇到另一个专家。这种每次都由不同人审核的情况就造成了同一个公司的同一套文件多次被不同的专家以各自不同的理由拒绝。

行政审批就成了随意性的行为，不具备了法律的严肃性。且总以“专家评审所需时间不计算在内”而造成是没有期限的行政许可。

二、ISO证书的规定造成了国际认证行业的混乱和企业重大的损失

《办法》第5条要求外国公司须有ISO9001认证，该要求纯属形式主义，毫无实际意义。认证公司每年要出国到企业年检，外国公司要不断支付ISO证书费和差旅招待费的高额成本，这是很大的成本压力。外国的ISO认证公司还出现很多严重不负责任现象，假冒顶替现象和擅自恶意定论并答复给中国政府，这外国公司造成重大的经济损失和时间损失。要求ISO证书的规定造成了国际认证行业的混乱。

三、随意改变《办法》及细则，剥夺了外国公司的权利

6月底总局突然改变了审批的规定，要求必须提供中外文2套文本，这就改变了《办法》的主要条款规定，剥夺了外国企业的权利。这就违反了法定立法程序、行政法规的法定修改程序和国际惯例。《办法及其细则》的出台是依据《立法法》《行政许可法》和WTO规定制定的，并在WTO做了备案。而总局突然改变重大的实质性要求，却没有经过法定的修改程序，也没有发出相关公告，显然是违反了《立法法》和《规章制定程序条例》。这就损害了法规的稳定性、权威性和严肃性，损害了外国申请人的利益，损害了我国政府的对外形象，造成了“法律也可以朝令夕改”的结论。

四、审批缺陷制造了腐败和浪费