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合同法上承诺传递迟延的制度安排/叶金强

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 16:49:16  浏览:8809   来源:法律资料网
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关键词: 承诺传递迟延 通知义务 缔约过失 效果选择
内容提要: 法律评价存在着量度之纬,如何让法效果和法评价之量度相协调,是方法论上的核心问题之一。承诺传递迟延场合下效果与评价关系的妥当处理,需要通过我国《合同法》第29 条与第42条的配合运用来实现。由于受要约人的可归责性在《合同法》第29条中没有获得评价的空间,且该条已将法律效果设定在一定强度之上,故应当对该条的适用要件予以严格限定,限缩其适用范围。同时,应将被《合同法》第29条适用要件排除出去的情形,诸如要约人可归责性较弱,以及受要约人具有可归责性的案型,置于《合同法》第42条的规定中进行评价。


一、问题的提起

法律效果是体现法律评价的工具,但法评价总会有量度上的差异,不同个案中的法评价在量度上几乎不可能相同。如何让法律效果有足够的空间来反映评价的量度,便成为方法论上的一个恒在的问题。对此,不同的法律领域适宜采用的方法也不尽相同。在侵权法领域,赔偿范围的控制可以有效实现效果的妥当化,其基本的方法包括因果关系的切割,利益保护范围的限定,以及比例责任的认可等。这些方法可以形成平缓的延展空间,为个案中的法律评价寻得恰当的位置。在合同法领域,法律效果可根据需要,在履行利益赔偿与信赖利益赔偿之间进行选择,同时还可在上述两项赔偿范围之中进行调控。

但是过度的调控空间也会诱发法官自由裁量权的滥用,所以从立法层面而言,在法评价的量度可以确定的场合,反而适宜采取一定方式对法律效果进行限定;[1]而在法评价之量度难于确定的场合,则应为法律效果保留开放的空间,让法官可根据个案情境确定妥当的法效果,此乃不得不为而为之。除此之外,司法实践中法官还可以根据个案评价量度之不同在不同的规则间徘徊,透过各构成要件的解释可能性来寻得妥当的法效果。本文以承诺传递迟延为例来展示上述思想在其中的影响。

承诺迟延包括逾期承诺和传递迟延两种类型,前者是指发出承诺时即已发生迟延的情形,后者则是指承诺发出时并未逾期,且通常情况下会及时到达,但因传递途中的其他原因导致了承诺迟延到达的情形。[2]逾期承诺除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外,为新要约。而对于传递迟延之承诺的效力,根据我国《合同法》第29条的规定,除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外,该承诺有效。在这似乎十分简明的规定背后却隐含着为学界所忽略的一系列问题:该要约人通知义务的发生基础及发生条件是什么?我国《合同法》第29条与第42条[3]之间存在何种关联?导致承诺迟延到达的“其他原因”的范围该如何限定?承诺传递迟延非因“其他原因”所致时,要约人未通知是否即无责任?本文将围绕这些问题作出相应的解释,并反思其中的法效果赋予的法律技术安排。

二、承诺传递迟延通知义务的规范基础及其辐射范围

我国《合同法》第29条之规定,系参照比较法上的通行规则而制定,[4]其基本规范结构为,以要约人及时通知义务之履行来阻止承诺适格之拟制。传递迟延之承诺,虽然在发出时依通常情形不会迟延,但到达时确已迟延,故已不是适格的承诺,不能发生承诺的效力。[5]但依《合同法》第29条之规定,要约人若未及时通知对方表示不接受的,该承诺却为有效。显然这里的有效为法律的拟制,已超出要约人自主选择的范围,由此可能带来的不利益实为要约人未履行通知义务的法律责任。要约人及时通知义务的设定是对到达主义的微调,即在坚持将承诺在途风险分配给承诺人的同时,设定要约人的及时通知义务以为缓和。[6]而《合同法》第29条解释论的核心问题,即为要约人通知义务的发生基础及发生条件。

合同法为什么要为要约人附加通知义务呢?有学者认为,在承诺传递迟延的情况下,承诺人原可期待合同因适时承诺而成立,依诚实信用原则,要约人应有通知义务。[7]德国学者认为,《德国民法典》第149条第1句所规定的承诺迟到的通知义务,可视为合同前义务;[8]而迟发或未发迟到通知被视为负担之违反。[9]可见,通知义务为法定义务,可视为系根据法律的精神结合当下情境而推衍出的结果。诚信原则内含法律之精神,在诚实信用原则之下,可以将这里的价值判断具体化。首先,缔约阶段的当事人为了合作而开始磋商,以寻求双方利益的实现,由此可引出相互之间一般性的关照义务。此种关照义务虽模糊,但在与特殊情境相结合后即可演化为明确的义务类型。即便受要约人发出的承诺最终迟到了,但是承诺发出时依正常情况将按时到达要约人,故受要约人会相信合同已有效成立。基于这样的信赖,受要约人会对自己的事务作出相应的安排,诸如拒绝他人类似的要约、为合同履行作必要的准备等等。如果承诺不能生效,受要约人就会遭受一定的损失。而从要约人方面来看,其收到的承诺虽然迟到了,但如果他能够知道受要约人会相信承诺未迟到并继续为合同履行而进行相应的投入,则轻易允许该迟到的承诺不生效在法伦理上对其的评价必然会是负面的,尤其需要考虑的是,其阻止受要约人为合同履行继续投入的成本非常之低。正是出于法伦理上的这一负面评价,立法导向了要约人通知义务之附加。

从要约人通知义务的发生条件来看,既然该义务是对要约人上述“能为而不为”之负面评价的体现,那么要约人必须知道他人存在损害发生的可能性,方才应当负担起通知以为避免损害的义务。比较法上,《德国民法典》第149条中规定了“要约人须能够认识到这一情形”的限制,《日本民法典》第522条设定了“可以知晓承诺通知已经在通常情况下应该于该期间内到达的时间内发出”的要件,我国台湾地区“民法”第159条也规定以“其情形为要约人可得而知”为限方能发生通知义务。对此,我国《合同法》第29条并未表现出这样的要求,但从其规范基础中理应导出这样的限制性条件。在要约人不知道受要约人误认为承诺未迟到的情况下,要求要约人通知受要约人,在逻辑上和价值判断上均难以成立。不过,要约人因过失而不知时是否作同样的评价,值得探讨。德国学者主张要约人必须认识到承诺表示在正常传递情况下会适时到达,这不仅包括积极的知道,也包括过失的不知。[10]我国台湾地区学者认为,其应包括要约人明知或可得而知,[11]日本民法相关规定中的“可以知晓”也可作同样的解释。但笔者以为,我国《合同法》第29条宜解释为仅要约人知道或因重大过失而不知时,方才发生通知义务,并且因重大过失而不知也只是为了解决事实上知道之证明困难而设。要约人因普通过失而不知进而未为通知的,承诺也不视为未迟到。其理由在于,《合同法》第29条已将法律效果设定在一定的强度之上,该法律效果需要对要约方有一定强度的负面评价来支持,即在要约人因普通过失而不知的情形下,对要约人未为通知的负面评价较低,仅对于明知而不为通知者方可限制其“自主选择”意义上的私法自治。

此外,要约人通知义务的存在,是以受要约人不知道且不应当知道承诺迟到之事实为前提的。故正如《德国民法典》第149条以及《日本民法典》第522条规定的那样,要约人在收到迟到的承诺之前,已向受要约人发出迟延通知的自然无须再行负担通知义务。而《荷兰民法典》第6:223条则规定,要约人需知道或应当知道承诺迟到对受要约人而言并非显而易见,其强调的同样是受要约人对承诺迟到之事实知晓可能性的意义。由于在受要约人知道承诺迟到的事实场合自无信赖可言,而要约人通知义务的设置正是为了避免受要约人因信赖而受损,故无信赖存在即无要约人通知之义务。而在受要约人应当知道承诺迟到的事实时,受要约人的信赖合理性程度降低,其自不宜依《合同法》第29条之规定使合同得以成立。实践中,当受要约人知道或可得而知承诺迟到的事实时,要约人未为通知的,该承诺也不发生效力。例如,因承诺传递方式为受要约人所选定,故当承诺发出之后发生了受要约人应当知道的会影响承诺传递的重大事件时,要约人未为通知的,也不发生《合同法》第29条所规定的效果。

《合同法》第29条就承诺传递迟延的原因作出了如下规定:“按照通常情形能够及时到达要约人,但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限。”与比较法上的其他立法例相比较,其将承诺迟到的原因限于“其他原因”,增设了要约人通知义务的发生条件。[12]对该“其他原因”应作何解释,以及增设此项条件是否妥当,值得探究。笔者认为,“其他原因”可解释为非可归责于受要约人的原因。承诺因可归责于受要约人的原因而迟到时,受要约人值得保护的程度有所下降,不宜适用《合同法》第29条之规定而使合同成立。可见,增设“其他原因”的限定具有其合理性。

就通知的方式而言,口头、书面均可以,并且只要要约人发出通知即可,至于该通知是否到达受要约人则在所不问。正如学者所言,承诺迟到之通知,以要约人将迟到的事实通知承诺人即为已足,且此通知依发送而生效力,无待到达,其不到达的危险性,应由相对人承担。[13]要约人需适时地发送通知。[14]盖要约人发出通知,即已尽到对他人利益的关照义务。本来承诺迟到也非因可归责于要约人的原因而发生,在其为受要约人利益着想已为通知时,若再让其承担该通知的在途风险,则有过度之嫌。对于通知的时间要求,日本学者认为要约人应当立即向承诺人发出承诺迟延到达的通知,否则视为承诺没有迟到,契约成立;[15]《瑞士债法》第5条规定,“要约人应当不迟延地将此情况通知对方”;我国台湾地区“民法”第159条规定的是“即发”通知;我国《合同法》第29条规定为“及时”,解释论上可解释为毫不迟延地进行通知,但立法论上可能尚有商榷的余地。[16]

因此,在要约人知道受要约人会相信承诺已按照正常进程适时到达时,若要约人未为及时通知,则承诺仍然有效,契约成立。[17]不过,契约系于承诺到达时成立,并不溯及至依通常情形承诺应到达之时。[18]契约成立,意味着给予受要约人原本可获得的东西,其履行利益获得了保障,相对于信赖利益损害赔偿而言,其可获得的利益通常更多一些。[19]对此,有德国学者提出强烈的批判,认为这里完全找不到将损害赔偿转换为履行责任的令人信服的理由,[20]并且表意人的信赖原本并非建立在另一方当事人任何行为之上,而是建立在所谓的“通常的运送情况下”,即一种处于收信人领域之外的情况。所以,表意人的信赖完全不值得保护。[21]笔者认为,该观点敏锐地发现了此处与其他信赖保护场景之不同。我国《合同法》第29条保护的虽是受要约人的合理信赖,但是信赖的发生与要约人无任何牵连,不仅要约人对信赖的发生无可归责性,而且信赖之发生已远远超出了要约人可能归责的范围。故实质上要约人所承担的并非信赖责任,从信赖责任的角度也确实找不到责任之基础。但正如前文所述,要约人通知义务的正当基础在于其负有积极避免他人可能正在遭受损失的义务,而不在于像信赖责任场合下的制造外观诱发他人产生信赖等情形。所以,要约人通知义务的设定虽然也是为了保护受要约人的信赖利益,但其发生基础却并非信赖原理,通知义务的发生机理更接近于侵权法理念。实际上,在价值判断上,即使是陌生人之间,若一方可以较低成本来避免他方的重大损害却不为之,也会招致负面评价并可进而引发相应的法效果。欧洲侵权法小组起草的《欧洲侵权法原则》甚至规定,在一方损害严重而另一方可容易地避免该损害时,发生保护他人免受损害之义务。[22]此种义务与要约人的通知义务,具有实质上的一致性。

由于我国《合同法》第29条规定已经将法律效果设定在一定的强度之上,故为了维持效果的妥当性,需要在构成要件层面提高要求,该条的适用范围因而会被适度限缩。限制的方法包括将要约人的可归责性提高到一定程度,以及要求受要约人不具有任何可归责性等。当然,此种限制的合理性,取决于是否存在其他法律构成可供补充,以及补充进来的法律构成本身的妥当性。如果没有可供援引的他项法律构成,解释论上则不得不扩张该条的辐射范围。可见,有关《合同法》第29条的解释论直接受到周边制度状况的影响。

三、《合同法》第29条与第42条的相互衔接与配合

上述《合同法》第29条的解释论会引发一定的问题,例如在因受要约人过失写错地址而导致承诺传递迟延的场合,因为已超出“其他原因”的范围,要约人未发承诺迟到通知,也不能依《合同法》第29条规定使承诺生效;但是,对要约人而言,其被评价的行为并不因传递迟延的原因不同而发生变化,要约人同样是知道受要约人会相信合同成立,而未发出通知以避免受要约人发生进一步的损失,法伦理上的负面评价依旧!这样,如果一种情形下导向合同成立,另一种情形下却没有任何负面法效果,则价值判断上显然已经失衡。而法效果妥当性之要求,则将我们的目光引向了缔约过失责任。

缔约过失责任是缔约人于缔约阶段因过错导致他方损害所应负的责任。该制度起源于德国判例法,并于2002年德国债法修订时被成文化。[23]我国1999年的《合同法》借鉴德国法,于第42条对缔约过失责任作了一般性的规定。但是值得注意的是,德国法上系因其侵权法较为狭窄才导致缔约过失责任的生成,而我国《民法通则》及《侵权责任法》对侵权行为责任采行的是如同法国法那样的一般条款规定,具有极大的包容性,故引入缔约过失责任的合理性值得怀疑。我国现行法上将缔约过失责任纳入侵权法并无实质性障碍。[24]不过缔约过失责任的不同体系定位并不影响这里的讨论。

我国学界未见关于《合同法》第29条定位的讨论。德国法上与之对应的是《德国民法典》第149条,德国学者将该条规定视为隐藏的缔约过失的特殊构成,[25]假设没有该条规定,则要约人通知迟延构成缔约过失,承诺人仅有消极利益损害赔偿请求权。[26]笔者认为,关于承诺传递迟延之规则,体系解释上无外乎三种可能,即法律行为的视角、侵权的视角和缔约过失的视角。从通知义务为合同前义务的角度来看,不履行通知义务似可构成缔约过失,但在法律效果上却是成立合同,与一般缔约过失责任不同;从能够以低成本来避免他人损失发生,却未为相应行为加以避免的角度来观察,侵权构成也不是不可能,只是效果安排上同样与侵权责任有异;从最终让合同成立的角度看,可认为是将未为通知视为对迟到承诺的默示认可,从而可采法律行为的构成。比较而言,法律行为构成更为可取一些,我国《合同法》第29条于形式上系将其纳入到合同框架下进行处理,虽然其实质上与缔约过失和侵权无异。在合同法中作这样的安排并不少见,所有不存在事实上的合意,而经由解释导出法律上合意之场合,均是以合同的形式来实现非合同责任。

从大的缔约背景来看,可以将我国《合同法》第29条视为自一般的缔约过失责任中抽取出来的一小部分,并采法律行为的构成,在法效果上作了特殊的安排。因此,当具体案型不能纳入《合同法》第29条规定的射程之中时,就会留待缔约过失责任制度来加以评价。[27]在前述因受要约人写错地址而致承诺传递迟延的案型中,对于要约人不为通知的法伦理上的负面评价,当然应当导向通知义务的发生,只是该通知义务并非《合同法》第29条项下的通知义务,而是《合同法》第42条规定意义上的通知义务。该通知义务的不履行并不导致承诺有效的结果,而是导向缔约过失所致损害的赔偿责任。这样安排的合理性在于,当受要约人对承诺迟到具有可归责性时,为其提供《合同法》第29条规定的法效果就有过度保护之嫌。在《合同法》第29条的框架下,缺少考量受要约人可归责性的空间,而将该情形置于《合同法》第42条规定之下,则可以充分考量双方当事人的可归责性程度,并在法效果上加以体现。

我国《合同法》第29条法效果的安排,为缔约阶段的受要约人提供了充分的保护,而对要约人则附加了其原本不愿承担的约束。这样的法效果安排,需要将其适用要件限定于受要约人无可归责性及要约人具较高程度的可归责性,才能保证法律适用的妥当性。所以在《合同法》第29条与第42条适用范围的分野上,宜将受要约人有可归责性的所有情形,以及要约人仅具有一定程度之下可归责性的情形,均纳入第42条的适用范围,而将第29条的适用范围限定于要约人明知或因重大过失而不知且受要约人无可归责性的情形。对于缺少对双方可归责性进行比较和权衡空间的《合同法》第29条规定,应通过要件设定对其适用范围予以限制,而所有需要对双方可归责性进行比较和权衡的案型,均被纳入《合同法》第42条规定的辐射范围之内。

因此当承诺传递迟延时,应适用《合同法》第42条而非该法第29条之规定的,至少应包括如下几种情况:因可归责于受要约人的原因而使得承诺传递迟延的,受要约人应当知道承诺传递迟延的,要约人因普通过失而不知受要约人会相信合同成立的。而在要约人非因过失而不知受要约人会相信合同成立,以及受要约人知道承诺传递迟延之事实的案型,均不适用《合同法》第29条和第42条之规定。在前者,要约人无可归责性,在后者,受要约人并无信赖之产生。

承诺传递迟延需适用《合同法》第42条之规定时,法律效果上为信赖利益损失赔偿义务的发生。应以要约人事实上收到承诺之时为起点来计算受要约人的信赖支出,在这之前发生的信赖支出与要约人行为之间无因果关系。而计算的终点应为受要约人知道承诺迟到事实之时,从该时点起,受要约人对合同成立不再有信赖可言,并且其应当开始采取措施以减少损失。信赖利益损失赔偿以履行利益为上限,但可以无限接近履行利益,[28]赔偿数额的确定需要考虑双方可归责性的程度,二者处于一种彼此相抵的状态。这样,在承诺传递迟延的情形之下,通过《合同法》第29条与第42条的相互衔接与配合,可以为不同量度的法评价提供相应强度的法效果。

四、结论

承诺传递迟延是承诺在途风险发生的表现之一,依到达主义,该风险应由承诺人承担。但是,基于对要约人明知他人误信合同成立而置之不理行为的负面评价,我国《合同法》第29条设立了要约人及时通知的义务,并将不履行通知义务的法律效果设定为合同成立,从而为受要约人提供了履行利益保障。由于《合同法》第29条没有留下权衡双方当事人可归责性的空间,并且法律效果已被设定于一定的强度之上,故解释论上需要严格规范《合同法》第29条的适用条件,限缩其适用范围。具体而言,应将要约人的可归责性要求提高到一定程度,同时要求受要约人没有任何可归责事由。

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拉萨市城市房地产管理办法(试行)

西藏自治区拉萨市人民政府


拉萨市城市房地产管理办法(试行)

(拉萨市人民政府令第7号 1996年12月30日)


第一章 总则

  第一条 为加强本市城市房地产管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,结合本市实际情况,制定本办法。


  第二条 在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权的单位和个人,从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理,应遵守本办法。
  本办法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
  本办法所称房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
  本办法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。


  第三条 房地产权利人应遵守法律、法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。


  第四条 在本市规划区域内从事房地产开发、房地产交易活动的应符合本市总体规划布局;未经市人民政府批准,不得拆改扩建重点保护区域内的房屋。


  第五条 拉萨市城乡建设环境保护委员会与拉萨市土地管理局按照规定的职权划分各司其职、密切配合,管理全市的房地产工作。
  拉萨市房产管理局是本市房产的管理部门(下称房管部门),本市各级房管部门依照人民政府划分的职责、范围行使管理权限。
第二章 房地产开发用地





  第六条 土地使用权出让,由市人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市土地管理部门会同市城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,报市人民政府批准后,由市土地管理部门实施。


  第七条 房地产开发用地土地使用权出让,应按照《拉萨市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第十六条的规定,由市土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。


  第八条 土地使用者按照合同约定支付土地使用权出让金后,由市土地管理部门提供出让的土地。


  第九条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,应向市土地管理部门、规划部门提出书面申请,经审查同意报市人民政府批准后,签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,并相应调整土地使用权出让金。
第三章 房地产开发





  第十条 凡在本市从事房地产开发的,必须经市规划管理部门批准后到市房管部门、土地管理部门登记后,方可从事房地产开发。


  第十一条 在本市从事房地产开发的,应依法纳税,并按规定缴纳管理费。


  第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行开发,并按受本市土地管理部门、房管部门的监督。
第四章 房地产交易

第一节 一般规定与房地产转让





  第十三条 房地产交易应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关法律、法规、规章规定,贯彻平等互利、等价有偿交易的原则,禁止利用房地产交易进行违法活动,损害国家利益、集体利益、社会公共利益及他人的合法权益。


  第十四条 房地产权利人转让房地产,应按照国家房地产成交价格申报制度规定向本市房管部门如实申报成交价,不得瞒报或作不实申报。


  第十五条 通过出让取得土地使用权的,房屋建成交付使用时,房屋所有者必须持土地使用权证书到市房管部门领取房屋产权证。各房屋产权单位及个人必须在市房管部门办理产权、产籍登记并领取房屋产权证。凡不具备上述手续的房地产不得进入房地产交易市场。


  第十六条 房屋产权转移时,其房屋使用范围内占用的土地使用权同时转移;同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。


  第十七条 房地产交易应符合上列条件:
  (一)企业进行房地产交易,凭房屋所有权证及工商行政管理部门核发的营业执照与土地管理部门依法出具的土地使用权出让证明书;机关、社会团体、事业单位买卖房屋凭房屋所有权证、土地使用权证和上级主管部门的批准文件;公民个人买卖房屋,凭户口所在地房管部门核发的房屋所有权证和土地使用权证;
  (二)出售已经出租的房屋,房屋所有人应提前两个月通知承租人,在同等条件下承租人有优先购买权;
  (三)商品房预售应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、第四十五条规定;
  (四)安居工程和以优惠价格、补贴价格购得的房屋转让时,应经批准后方可转让,原产权单位有优先购买权;
  (五)房屋共有人将属于自己份额的房屋出售,应提前30日通知其他房屋共有人。在同等条件下其他房屋共有人有优先购买权。


  第十八条 房地产交易应签定房地产交易契约,内容由当事人协商拟定。契约应包括下列条款:
  (一)当事人姓名(法人名称)、住址、签约时间;
  (二)房屋的座落地点、面积、设施状况、四至界限;
  (三)随之转让的土地使用权比例或范围;
  (四)房屋用途;
  (五)房屋价金、支付方式;
  (六)违约责任;
  (七)解决纠纷的途径;
  (八)当事人认为有约定必要的其它事项。
  契约内容不得违反国家有关法律、法规、规章。


  第十九条 房地产交易契约签定后,当事人应到市房管部门办理立契审核手续,并按规定交纳有关费用,办理产权过户手续。


  第二十条 房屋购买人对购买的房屋,可以进行装修、维修。但如改变房屋结构、用途或扩建新建者,应经城市规划管理部门和市房管部门批准。


  第二十一条 转让临街商业营业用房必须向市房管部门交纳房地产转让的房屋增值部分的百分之二十五,由房管部门征收并全额上交财政。其中房屋用地是国有土地的,应缴纳土地增值税、营业税,由土地管理部门在办理土地使用权转让手续时代征。
第二节 房屋租赁




  第二十二条 房屋租赁,出租人和承租人应签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利义务,并向市房管部门登记备案。


  第二十三条 出租房屋应先向市房管部门如实申报,经批准后发给《出租房屋许可证》方可出租。出租人应交纳出租管理费。
  出租房屋管理费标准,出租固定或永久房屋的,按月租金额的百分之六至百分之八收取;出租临时建筑房屋的按月租金额的百分之十五至百分之二十收取。


  第二十四条 房屋承租者,应持有关证件到市房管部门登记,经审查合格后发给承租房屋许可证方可承租。承租者对所租用的房屋不得随意转租;如要转租必须经出租方同意,同时到市房管部门办理有关手续。
  租用房屋从事工商业经营的,应持市房管部门的房屋租赁证明作为经营场所证明到工商行政管理部门办理营业执照。


  第二十五条 出租人不得因交纳管理费而擅自提高房屋租金。拉萨市城市规划区内房屋出租的租金标准受市房管部门和物价管理部门监督指导。


  第二十六条 市房管部门应加强对房屋租赁的管理,应按规定收取管理费。所收的房屋租赁管理费全部上交市财政,纳入财政预算管理,用于城市建设。
第三节 房地产抵押




  第二十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。


  第二十八条 房地产抵押事项,应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。


  第二十九条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同。抵押合同应包括下列条款:
  (一)抵押人、抵押权人姓名及住址;
  (二)房屋面积、占地面积及对房屋的评估价值;
  (三)抵押期限;
  (四)担保责任;
  (五)抵押权消灭的条件;
  (六)抵押权人处分抵押房地产的方式;
  (七)违约责任及解决争议的途径;
  (八)当事人认为其它有约定必要的事项。
  抵押合同条款应符合有关法律、法规、规章。


  第三十条 抵押人就已经出租的房屋设定抵押权时,原租赁关系继续有效。


  第三十一条 同一房地产设定数个抵押权时其抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的百分之七十五。
  设定抵押的房地产,由市房管部门对其价值进行评估。


  第三十二条 房地产抵押合同签定后,抵押人和抵押权人应在15日内向市房管部门办理抵押登记。合同终止时,当事人应在15日内向原登记机关办理注销手续。


  第三十三条 房地产抵押期间,该房地产的房屋所有权证和土地使用权证由抵押人或第一抵押权人收存。


  第三十四条 已设定抵押的房屋,抵押人如需翻建、改建、扩建或改变使用性质时,必须经城市规划管理部门同意并同时取得抵押权人同意,但抵押合同另有规定的除外。


  第三十五条 抵押人在抵押合同规定期限内未依约偿还债务,或抵押人死亡且无继承人承担债务的,抵押权人可向市房管部门申请处理所抵押房地产。


  第三十六条 处理抵押房地产所得款项,依下列顺序分配:
  (一)支付处分抵押房地产的费用;
  (二)支付该抵押房地产的应交税款;
  (三)设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,支付相当于应缴纳的土地使用权出让金款项;
  (四)按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金。同一房地产设定数个抵押权的,应按抵押登记先后顺序清偿,同时登记的按各方债权额比例清偿;
  (五)余额退还抵押人。
第四节 房地产交易价格




  第三十七条 房地产交易价格根据不同交易对象实行指令性价格、指导性价格和市场调节价格,由市物价部门、房管部门按照国家有关规定,报请市人民政府批准后实施。
  安居工程或按政策规定向个人出售、出租福利性或微利性的新旧公房,实行指令性价格。
  以拍卖、招标、协议等方式进行的新旧公房交易、私人与私人之间的交易,实行指导性价格。
  商品房拍卖、非工商业用房出租等其他形式的房地产交易,实行市场调节价格。
第五节 房地产交易市场




  第三十八条 房地产交易市场的主要功能是:
  (一)宣传房地产法律、法规、规章,进行法律咨询,抑制房地产投机活动,维护房地产交易市场的正常秩序。
  (二)为交易当事人提供洽谈场所、市场交易信息等服务;
  (三)为房地产交易中介服务机构提供合法交易窗口;
  (四)引导房地产经营单位进入市场;
  (五)为房地产抵押、拍卖等房地产流通业务提供营业场所。


  第三十九条 房地产交易场所由市房地产管理部门会同规划部门、工商部门根据市场需要合理布局、定点设置,并报经市人民政府同意。


  第四十条 房地产交易市场实行管理与经营分开原则,主办单位和监督管理部门不得以经营者身份参与房地产交易活动。


  第四十一条 房地产交易当事人应在市房管部门办理房屋产权、产籍登记,领取房屋产权证,使用国家房管部门统一印制的房地产买卖契约、租赁契约、抵押合同文件,使用税务部门统一印制的发票。房管部门有权要求交易当事人就房地产交易的有关问题作出说明,有权审阅有关的原始资料和凭证;负责对交易标的物进行查勘和价格评估(但双方交易价格不受评估价格的影响)。对符合规定者,房管部门应及时办理交易手续。


  第四十二条 房地产中介服务机构按照国家有关规定,由房管部门进行资质审查,在工商行政管理部门领取营业执照方可开业。


  第四十三条 下列房地产禁止交易:
  (一)权属有争议或权证与标的物不相符的;
  (二)权证被明令注销、吊销或因其它原因失去效力的;
  (三)已依法公告被限制的;
  (四)有关房地产债务在当事人之间未达成协议的;
  (五)其它依法限制权属转移的。


  第四十四条 房地产交易当事人、交易中介服务机构应当交纳房地产交易的下列有关费用:
  (一)房地产转让,按成交价的百分之二计收,由买卖双方共同承担;
  (二)房屋租赁由市房管部门按本办法第四章第二节执行;
  (三)房地产抵押,按所抵押房地产价值的百分之零点五计收,由房地产抵押人承担;
  (四)新建商品房交易,按成交价的百分之六计收,由买方承担;
  (五)其它房地产交易,按成交价的百分之二计收,由买卖双方承担。
  房地产交易中介服务费包括评估费、工本费、手续费、市场管理费、市场设施费等。市房管部门不得以任何形式再向交易当事人变相收取其它任何费用。
  市房管部门收取的费用全额上交市财政。
第五章 房地产权属登记管理




  第四十五条 本市房屋所有权登记由市房管部门负责,并核发房屋所有权证书,其他任何部门无权印制房屋所有权证书。


  第四十六条 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应凭土地使用权证书向市房管部门申请登记,并核实颁发房屋所有权证书。
  房地产转让和变更时,应向市房管部门申请房屋产权变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向市土地管理部门申请土地使用权变更登记,更换或更改土地使用权证书。


  第四十七条 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应按前条规定办理过户手续。
第六章 罚则


  第四十八条 违反本办法,有下列行为之一的,由有关部门给予以下处理:
  (一)违反本办法第四条的,由市人民政府责令改正,后果严重的依照有关法律、法规规定给予处罚;
  (二)房屋出租人隐瞒出租金额、偷漏、拖欠、拒交管理费的,由房管部门给予批评教育,经教育不改者处以应交费额3倍以下罚款。情节严重者,吊销其《出租房屋许可证》,责令其停止出租房屋;
  (三)私下进行房地产交易或隐瞒实际成交价格,偷漏和拒交管理费用的,由市房管部门责令补交管理费并对当事人处以应交费用3倍以下的罚款;
  (四)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,由市土地管理部门征收相当于土地出让金百分之十至百分之二十的土地闲置费;满二年未动工开发的,无偿收回土地使用权;
  (五)不按规定进行预售商品房活动的,由市房管部门责令其停止预售活动,没收违法所得,并可处以成交额百分之三以下的罚款;
  (六)租赁房屋未持有房管部门颁发的《出租房屋许可证》、《承租房屋许可证》的,由市房管部门处以100元的罚款;
  (七)未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由市工商行政管理部门责令其停止业务活动,没收违法所得,并可处以实际成交价百分之三以下的罚款;
  (八)违反本办法第四十四条规定,由市房管部门责令补交中介服务费,并对当事人处以实际成交价格百分之三以下的罚款。


  第四十九条 妨碍或阻挠房管部门、土地管理部门工作人员执行公务,影响房地产市场秩序的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第五十条 房管部门、土管部门工作人员、房地产交易管理人员玩忽职守、滥用职权、徇情谋私、索贿受贿,构成犯罪的,依法追究其刑事责任;不构成犯罪的,由其所在单位或上级主管部门给予相应的行政处分。


  第五十一条 房地产交易纠纷,由本市房管部门调解;调解无效的,可向拉萨仲裁委员会申请仲裁或直接向人民法院起诉。


  第五十二条 有关行政管理部门依照本办法对当事人作出行政处罚,应严格遵守《中华人民共和国行政处罚法》有关规定。


  第五十三条 当事人对依照本办法作出的行政处罚决定不服的,可以向作出行政处罚决定的行政机关的上级主管部门或拉萨市人民政府行政复议委员会申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。第七章附则


  第五十四条 本办法具体应用中的问题由拉萨市城乡建设环境保护委员会负责解释。


  第五十五条 本办法自发布之日起施行。


关于严格控制新建使用含氢氯氟烃生产设施的通知

环境保护部办公厅文件


关于严格控制新建使用含氢氯氟烃生产设施的通知

环办〔2009〕121号


各省、自治区、直辖市环境保护厅(局),解放军环境保护局,新疆生产建设兵团环境保护局:

根据我国政府批准加入的《保护臭氧层维也纳公约》和《关于消耗臭氧层物质的蒙特利尔议定书》有关规定,为逐步削减含氢氯氟烃使用,防止盲目新建使用含氢氯氟烃的生产设施,现就有关要求通知如下:

一、自通知发布之日起,除特殊用途外,各地不得新建使用含氢氯氟烃生产设施(具体名单见附件)。各级环保部门不得审核批准上述使用含氢氯氟烃生产设施建设项目的环境影响报告书(表)。

二、企业新建用于特殊用途的使用含氢氯氟烃生产设施的,必须向我部提交书面申请以及其特殊用途证明材料;经我部核准后,由企业所在地的环保部门按照相关规定受理并审批该项目的环境影响评价报告书(表);受理的环保部门应将获得批准的项目报我部备案。

三、违反以上规定建设的使用含氢氯氟烃生产设施,由地方环保部门报请同级人民政府责令拆除,并依法追究相关责任。

附件:禁止新建的使用含氢氯氟烃生产设施名单

二○○九年十月十三日

附件:

禁止新建的使用含氢氯氟烃生产设施名单

序号
主要相关行业
设 施 名 称

1
制冷空调
以含氢氯氟烃为制冷剂的工业、商业、运输业及房间空调器使用的压缩机、空调、冷冻、冷藏设备生产装置(线)

2
发泡行业
以含氢氯氟烃为发泡剂的聚氨酯泡沫和挤出聚苯乙烯泡沫生产装置(线)

3
烟丝膨胀
以含氢氯氟烃为烟丝膨胀剂的烟丝膨胀装置(线)

4
清洗行业
使用含氢氯氟烃作为清洗剂/溶剂的清洗设备和生产装置

5
气雾剂
使用含氢氯氟烃作为推进剂的气雾剂制品生产装置(线)





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