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广东省珠海市人大常委会


珠海市住宅小区物业管理条例
珠海市人大常委会


（1996年11月19日广东省珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 1996年11月19日公布 1997年1月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。

第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
写字楼、商住楼、工业区的物业管理可以参照本条例执行。
第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。



1996年11月19日
对公布学生成绩排名行为的思考
——探讨公开学生成绩排名行为的违法性

周 鸿 君


【内容摘要】：是否应该公开学生成绩排名一直以来都是争议较多的问题之一，但大家一般都局限于从教育目的、教育效果、人文关怀等方面对其进行争辩。作为一名法学学习者，本文笔者试图以各个法律条文的规定为基础，对公开学生成绩排名行为对学生的影响进行分析，探讨该种行为的违法性。
【关键词】：心理健康、隐私、权利、义务


《中国青年报》法制版曾发表报道，介绍四川某中学因随意公布学生分数被法院判决为违法行为，并被要求赔礼道歉。这则消息被人引用发表在一网站上，在评价此事件时，这位“评论家”用了“神圣的法律判决”、“令人震憾”等字眼。这令我在对他（/她）法律知识缺乏、无知感到震憾的同时，更对我国法治建设的进程感到担忧。
在当前及以前一段很长的时间里，我国教育界普遍存在公开学生成绩排名的做法，并美其名曰：创造学习竞争氛围、培养学生竞争意识、提高学生社会竞争力。这种做法亦一度被以家长为主的群体所“理解”和接受，得以长期“继承”下来，在现实生活中作为一种不成文的惯例得以“发扬光大”。
须不知，公开学生成绩排名（除具有相应民事行为能力人明确表示自愿接受学校公开自己的成绩排名之外）的做法一直以来都是严重违法的行为。下面笔者将以各个法律条文的规定为基础，对公开学生成绩排名行为对学生的影响进行分析，探讨该种行为的违法性。


一、 公开学生成绩排名行为的违法性的探讨

《中华人民共和国宪法》第三十三条规定：“凡具有中华人民共和国国籍的人都是中华人民共和国公民。中华人民共和国公民在法律面前一律平等。任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。”
法律条文的规定总是基于一定相应法律事实的存在而适用。因此，要探讨某种行为是否是一种严重违法的行为，首先得确定该种行为是否是一种严重侵犯他人受法律保护的权益或不履行法律规定的义务、是否是法律条文禁止的法律行为或该种行为是否直接导致了法律条文禁止的法律事实的发生。
下面，笔者将把分析公开学生成绩排名行为的性质及其产生的相应后果与相关法律条文的规定相结合，探讨公开学生成绩排名行为的违法性。

、严重侵犯了学生的人格尊严权、生命健康权及名誉权。
大家都知道一个成语“家丑不可外扬”，这就证明了人的自我保护欲望。同样的，学生也有自己的自我保护欲望，特别是当他们在考试中考试成绩不理想时，他们普遍都会希望能保密自己的个人成绩及排名。他们将它看成是自己个人尊严的保护，是他们不想外扬的丑事。而恰在此时，教师们却自作主张、强制性地公开他们的成绩排名，这种行为及其导致来的其他同学对这部分学生有可能的歧视或其他不得同学容洽相处的情况无疑会严重地损害他们的个人尊严。位育初级中学二年级学生翟亦沛的父亲：“……学校如果公布分数，容易对学生造成伤害，特别是那些不善于面对挫折，或是屡“试”屡败的学生。另一方面，也会造成学生之间的歧视，以至于伤害一些学生的自尊心。”
笔者认为，公开学生成绩排名的做法实质上已成为一种对一部分学生人格尊严的侮辱，是一种比体罚还要严重的精神惩罚，不利于学生的身心健康，造成了事实上对一部分学生的歧视，是一种教育与保护相分离的体现。中国青少年研究中心副主任、《少年儿童研究》杂志主编孙云晓老师曾指出：“公布分数是对学生尊严的野蛮践踏，让他们充满了羞辱感……。”
通常地，我们说到健康都会习惯地只理解为身体的“无恙”。这其实只是健康的一方面，真正意义上的，或者说现代意义上的健康应当包括身体健康、心理健康和社会适应三大方面。而这其中，对于成长中的人来说除了身体健康外，心理健康是成才的最关键，也是将影响一个人一生的最重要因素之一。上海市人大常委、人大法制委副主任委员丁伟指出：“公布成绩和排名，大部分人认为只有成绩差的学生有压力，其实很多成绩不错甚至非常优秀的学生也说不希望公布成绩和排名，因为他们如果从前三名的位置上掉下来，心理承受的压力更大。而且公布成绩从根本上看是主张应试教育的做法，不利于学生身心发展。”
公开学生成绩排名容易使得相关学生个人尊严、个人名誉在一定范围内受到损害，在学校平时的学习生活受到同学间的歧视、孤立。学校这种在没有取得学生同意、授权的情况下，擅自将其不愿公开的成绩公布于众，侵犯了相关学生的人格尊严，对学生的名誉造成了事实上的损害。最重要的是，这种行为极易造成学生的自卑心理。在心理学上，自卑属于性格上的一个缺点。自卑，是一个人对自己的能力，品质等作出偏低的评价，总觉得自己不如人、悲观失望，丧失信心等。在社交中，具有自卑心理的人孤立、离群、抑制自信心和荣誉感，当受到周围人们的轻视、嘲笑或侮辱时，这种自卑心理会大大加强，甚至以嫉妒、自欺欺人的方式表现出来。自卑是一种消极的心理状态，是实现理想或某种愿望的巨大心理障碍。
《中华人民共和国宪法》第三十八条规定：“中华人民共和国公民的人格尊严不受侵犯。禁止用任何方法对公民进行侮辱、诽谤和诬告陷害。” ；《中华人民共和国民法通则》第九十八条规定：“公民享有生命健康权。”、第一百零一条规定：“公民……享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱……的方式损害公民的名誉。”； 《中华人民共和国未成年人保护法》第一条指出了其宗旨，其中第一点便是“为了保护未成年人的身心健康”、第四条规定了保护未成年人的工作应当遵循的原则：“（一）保障未成年人的合法权益；（二）尊重未成年人的人格尊严；（三）适应未成年人身心发展的特点；（四）教育与保护相结合。”、第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。保护未成年人，是……其他成年公民的共同责任。对侵犯未成年人合法权益的行为，任何组织和个人都有权予以劝阻，制止或者向有关部门提出检举或者控告。……学校……应当教育和帮助未年成人运用法律手段，维护自己的合法权益。”、第十三条规定：“……学校应当关心、爱护学生；对……学习有困难的学生，应当耐心教育、帮助，不得歧视。”、第十五条规定：“学校、幼儿园的教职员应当尊重未成年人的人格尊严，不得对未成年学生和儿童实施……侮辱人格尊严的行为。” ；《中华人民共和国教育法》第四十五条规定：“国家机关、军队、企业事业组织、社会团体及其他社会组织和个人，应当依法为儿童、少年、青年学生的身心健康成长创造良好的社会环境。” ；《中华人民共和国教师法》第八条规定的教师应当履行的义务中的第（四）规定：“关心、爱护全体学生，尊重学生人格，促进学生在品德、智力、体质等方面全面发展；”；《国务院关于贯彻实施若干问题的通知》指出：“广大教师必须严格履行《教师法》规定的义务，……关心、爱护学生，教书育人，为人师表。”；同时，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》（试行）第140条规定，泄露并宣扬他人隐私，给他人声誉造成不良影响的，也是侵害名誉权行为，加害人要承担名誉侵权的法律责任。
根据上述公开学生成绩排名行为对学生的影响，结合我国相关法律的规定，我们可以看出，公开学生成绩排名的做法已严重违反了以上所列举的法律法规的规定，严重侵犯了学生的人格尊严权、生命健康权及名誉权。达到了《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定的人民法院应当依法予以受理的向人民法院起诉请求赔偿精神损害的范畴。

、严重侵犯了学生的受教育权。
稍加留意身边发生的或各种新闻媒体的报道，我们可发现，不时有学生由于老师公布分数，精神上受到压抑，成为了由于教师公开学生成绩排名而有精神障碍的群体的一分子。他们要么对学习彻底失去兴趣，要么干脆逃学、辍学，更有甚者破罐子破摔，走上与社会对抗、报复、犯罪的道路，并由于引发了不少令人扼腕叹息的案件。
这些学生大部分本来健健康康在教室时接受教育者、本来是对学习有一定甚至很大兴趣者、本来是对社会充满美好期待者、本来是理想主义者……他们期盼得到好的教育，他们努力学到更好的知识，他们期待能成为对社会有用的人……总之，他们在那之前是多么珍惜自己的受教育权……然而，由于教师们为了创造学习竞争氛围公开了他们不想公开的乃至抵触公开的个人成绩排名信息，使得他们有了上面所述的各种问题，出现了上面所述的各种后果，使得他们无法再安心受教育、无法再接受这种令他们感到羞辱的教育、无法再回到课堂追求他们的理想和目标……这一切无疑地实际上是一种对他们受教育权的侵犯乃至于剥夺的行为。
《中华人民共和国宪法》第四十六条规定：“中华人民共和国公民有受教育的权利和义务。国家培养青年、少年、儿童在品德、智力、体质等方面全面发展。”；《中华人民共和国义务教育法》第四条规定：“国家、社会、学校和家庭依法保障适龄儿童、少年接受义务教育的权利。”、第十四条规定：“……教师应当……爱护学生……”；《国务院关于的批复》第二十二条规定：“实施义务教育学校的教育教学工作，应当适应全体学生身心发展的需要。学校和教师不得对学生实施……侮辱人格尊严的行为；对……学习有困难的儿童、少年应当给予帮助，不得歧视。”；原国家教委1994年11月10日发布的《全面贯彻教育方针、减轻中小学生课业负担的意见》里面明确提出：“学校、教师不得按学生考试分数高低排列名次,张榜公布。”
作为公民，我们的受教育权得到了宪法及相关法律法规的明文保护。但令人气愤的是，这些规定长期以来，并正在受到为人师表、教书育人的教师们的肆意践踏。这在公开学生成绩排名的有很大程度上的体现。非常显明地，公开学生成绩排名的做法在很大程度上是一种公开违法、侵犯相关学生受教育权、不利社会稳定发展的做法。

、严重侵犯了学生的隐私权。
对于学生的成绩排名是否应当归属于学生的隐私权一直有很大的争议。所以，在这里有必要先对隐私的定义来个了解。
根据由作为当前汉语解释最权威机构的中国社会科学院语言研究所编的《现代汉语词典》定义，隐私的唯一解释为“不愿告人的或不愿公开的个人的事”。 ①这是咱们中国的解释，那么，外国人又是怎么看待的呢？“按照瑞典人的解释，即凡是与他人无关的属于你个人的事，你就有权不告诉别人，或者别人无权过问。如果有人超越了这个范围，故意打听或传播，那就侵范了你的隐私权。”②
由此可见，无论中外，都对隐私有着一个共同的理解，那就是公民不愿告人的或不愿公开的个人的信息。
很显然地，这其中就包括了学生不愿让其他人或其他某部分人知道的个人的成绩及排名信息。自己学习成绩及排名应属学生个人隐私的范畴。
《中华人民共和国未成年人保护法》第三十条规定：“任何组织和个人不得披露未成年人的个人隐私。”；我国加入并承认的国际公约之一，联合国《儿童权利公约》中也明确规定：“儿童的隐私、家庭、住宅或通信不受任意或非法干涉，其荣誉和名誉不受非法攻击”。
以上仅列举有关未成年人隐私的保护法律规定，在其他法律规范中，亦有对包括未成年人在内的所有人的隐私权的保护。
笔者认为，作为一种披露学生个人隐私、一种极易造成师生间、同学间产生歧视行为的方式，公开学生成绩排名的做法除非经得作为当事人一方的学生明确表示自愿公开该部分个人隐私，否则根据我国及我国承认的国际相关法律法规的规定，学校擅自公开学生成绩排名的行为是一种严重侵犯学生隐私权的违法行为。

、违反民法基本原则
学校是受学生家长委托对学生进行教育的法人组织。学校与学生之间的法律关系属于平等民事主体之间的关系，适用于我国民法相关法律法规规定。
《中华人民共和国民法通则》第四条指出：“民事活动应当遵循自愿……的原则。”该条规定明确指出民事活动应当遵循自愿的原则。
但令人遗憾的是，在公开学生成绩排名这一行为上，学校很显然地并没有做到征得作为当事人一方的学生的自愿、同意。这明显地与民法通则规定的原则相冲突，属应负民事责任的行为。

、与我国儿童发展纲要中提出的奋斗目标、国家设立考试的目的相违背